OCN보기 [경제뭔데]‘임대보증금’ 지키는 법…전월세 계약 총정리판 여기 주목

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작성자 이민종 작성일25-08-31 23:02 조회11회 댓글0건

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OCN보기 올해 7월 기준 정부가 인정한 ‘전세사기’ 피해자가 3만2000명을 넘어섰습니다.
세들어 살 집을 구하거나 이미 계약해 살고 계신다면, 임대차 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 걱정을 놓기 어려우실 텐데요. 국토교통부가 최근 임대차 계약의 시작부터 종료까지 꼭 확인할 사항을 ‘전세계약 제대로 알고 하기’ 안내서로 만들었습니다.
안내서의 제목에는 ‘전세’라고 쓰여 있지만 월세 계약에도 똑같이 해당하는 내용입니다. 즉, ‘임대차 계약 총정리판‘이라고 보시면 됩니다.
계약 전만이 아니라 계약 중, 계약 만료 후에 주의할 사항이 많습니다. 수년의 계약 기간 동안 경기 변동, 제도 변화, 임대인의 사정 등 여러 변수가 보증금 반환에 영향을 미치기 때문입니다. 이 가운데 놓치기 쉬운 몇몇 사항을 정리해 보았습니다.
안내서는 다음 주소에서 내려받으실 수 있습니다.

일단, 기억해야 할 두개 단어가 있습니다. ‘임금과 세금’입니다.
집주인에게 빚이 얼마나 있는지, 이 빚이 보증금 회수에 영향을 미칠지 계약 전 많이 궁금하실 텐데요. 등기부등본에 드러나지 않은 빚이 바로 임금과 세금입니다.
임금은 집주인이 법인이나 사업자일 때 확인할 사항입니다. 법인이나 사업자는 회사 직원에게 임금채권이나 퇴직금채권이 있을 수 있는데요. 법인이 파산 또는 경매에 들어가게 되면 임금채권은 전세보증금보다 우선 변제 대상이라 주의해야 합니다.
집주인이 내지 않은 세금도 경우에 따라 전세보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 임대차 계약 전에 반드시 집주인에게 밀린 국세·지방세가 있는지 확인해야 합니다
아직 계약 전이라면 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 발급을 요청할 수 있습니다. 임대인 동의를 받으면 체납 내역을 직접 확인하는 것도 가능합니다. 국세는 전국 세무서에서, 지방세는 지자체에서 열람할 수 있습니다.
계약 체결 후부터 임대차 기간 시작 전까지는 집주인 동의 없이도 세금 체납 내역 확인이 가능합니다. 다만, 1000만원 미만 계약은 대상이 아닙니다.
집주인이 어느 날 ‘집을 고쳐야 하니 잠시 비워 달라’거나 ‘잠시만 주소를 다른 데로 좀 옮겨 달라’고 요구하면 어떻게 해야 할까요?
전세사기 과거 사례를 보면, 이런 요청은 주민등록과 입주로 확보한 임차인의 대항력을 무력화해 해당 주택을 담보로 대출을 받으려는 수법일 수 있습니다.
임시로 전세가격을 올리거나 내리는 계약서를 작성하자는 요구도 거절해야 합니다. 계약을 잘했어도 계약 중의 잘못된 선택으로 권리를 잃을 수 있습니다,
계약 기간이 끝나갈 때 집주인도, 세입자도 계약 종료나 갱신을 상대방에 이야기하지 않으면 종전 계약과 같은 조건으로 임대차 계약이 갱신될 수 있습니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 하는데요.
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 세입자에게 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 뜻을 밝히지 않은 경우나, 세입자가 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 의사 없음을 집주인에게 통지하지 않으면 이 경우에 해당합니다.
묵시적 갱신을 하더라도 최초 계약 때 확인한 사항은 반드시 다시 점검해야 합니다. 우선 집주인의 세금 체납이 발생했는지를 국세 및 지방세 납세증명서 등으로 확인해야 합니다.
전세보증금 반환보증보험은 자동 갱신되지 않으니 반드시 다시 가입해야 합니다. 가입 조건이 달라졌을 수 있기 때문에 재가입 가능 여부는 미리 보증보험사에 문의해 알아보는 게 좋습니다. 이는 계약조건을 바꿔 재계약을 할 때도 똑같이 해당합니다.
재계약 때는 특히 최초 계약 시점 이후 건물 또는 집에 추가로 설정된 권리관계가 있는지 잘 봐야 합니다. 최초 계약 이후 추가로 근저당권이 설정돼 있다면, 재계약 때 증액되는 금액은 해당 근저당권보다 후순위가 됩니다. 증액된 금액의 확정일자도 다시 받아야 합니다.
국토교통부가 이번에 내놓은 안내서에는 전세사기 피해를 당했을 때 어떤 지원을 받을 수 있는지도 상세하게 안내되어 있습니다.
다만 이는 전세 ‘사기’로 인정받은 건에 한해서입니다. 임대인의 고의성이 없거나 입증되지 않은 보증금 미반환 사고는 지원하지 않습니다.
그래서 최근엔 전세 관련한 피해기의 범위를 넓게 봐야 한다는 의견도 나옵니다.
민간 싱크탱크 LAB2050은 시민 연구자들을 선발해 전세사기 문제의 원인과 해결 방안을 직접 연구하도록 후원한 결과를 지난 27일 국회에서 발표했는데요.
시민 연구자들은 전세사기·사고 피해자들을 심층 조사한 결과, ‘사기’ 여부와 관계 없이 임차인들이 삶 전반에 걸쳐 큰 피해를 당한다고 짚었습니다.
피해자들은 주거 및 경제 불안에 더해 대인관계가 끊기고 생업이 지장을 받는 등 삶의 기반이 무너지는 어려움을 호소했습니다. 임대인의 사기가 의심되는데도 고의성을 입증 못 해 피해 지원을 못 받는 경우 울분과 사회 시스템에 대한 불신이 극도로 커지는 것으로 나타났고요.
연구자들은 앞으로 임대차 계약에 따른 피해가 발생할 때 ‘사기’ 여부를 따지지 말고 법률상담·심리지원 등은 포괄적으로 제공하자고 제안했습니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요?
지난 13일 낮 12시16분쯤 대전 중구의 한 아파트 상가 앞에 30대로 보이는 남성이 나타났다. 택시에서 내린 남성은 주변을 두리번거리더니 휴대전화로 인근 건물을 촬영하기 시작했다.
휴가를 가기 위해 인근 상가에서 음식을 주문하고 차 안에서 기다리고 있던 대전서부경찰서 피싱범죄전담팀 이진웅 경사는 수상함을 직감했다. 수사 경험 상 전화금융사기(보이스피싱) 현금수거책들이 보통 범행 현장에 도착하면 주변 건물 사진을 찍어 보이스피싱 조직에 현장에 도착했음을 알리는 행동 패턴을 보임을 잘 알고 있었기 때문이다.
이 경사는 곧장 아파트 단지로 들어가는 남성을 조용히 뒤따랐다. 곧 이어 50대 남성이 전화 통화를 하며 한 손에 둘둘 만 종이가방을 들고 나오더니 밖에서 기다리고 있던 남성에게 건네는 모습을 포착했다. 이 경사는 보이스피싱 범죄임을 확신하고는 주저없이 젊은 남성을 붙잡고 종이가방에 현금이 든 사실을 확인했다.
이어 112에 신고 조치를 한 후 집으로 돌아가려는 피해자를 불러 대환대출을 미끼로 한 피싱 범죄가 의심된다고 안내했지만 오히려 “남의 일에 참견하지 말라”는 핀잔이 돌아왔다. 경찰관 신분도 밝혔지만 자신은 정상적으로 대출을 받았다며 이 경사의 신분도 의심하는 상황이었다. 이 경사는 결국 동료 경찰관과의 통화를 유도해 피해자에게 전형적인 피싱 사례임을 확인시켜줬고, 그제야 사실 관계를 파악한 피해자는 가슴을 쓸어 내렸다.
경찰은 현장에서 종이가방에 담겨 있던 현금 1700만원을 수거해 피해자에게 전달했다. 경찰은 현장에서 검거한 30대 남성 A씨를 통신사기피해환급법 위반 혐의로 붙잡아 정확한 범행 경위 등을 조사하고 있다. A씨는 경찰 조사에서 “보이스피싱과 관련된 줄 모르고 1건당 5만원씩 준다고 해서 아르바이트를 한 것”이라고 진술했다.
이 경사는 “피의자가 주변을 두리번거리면서 걷더니 건물 상호를 사진 찍고 휴대전화로 연락을 하는 것을 보고 의심스러워 뒤를 따라갔다”며 “피해자가 종이가방을 건네는 순간 보이스피싱임을 확신해 현장에서 검거하게 된 것”이라고 밝혔다. 이어 “휴가 중이라 편한 옷을 입고 있다 보니 피해자에게 얘기를 해도 처음에는 범죄 사실을 믿지 않았는데, 설득해 피해를 예방할 수 있게 돼 다행”이라며 “평소 검찰이나 경찰, 금융감독원 등을 사칭해 계좌이체나 현금인출 등을 요구하면 100% 사기라는 것만 기억해도 피해 예방에 도움이 될 것”이라고 말했다.
이억원 금융위원장 후보자는 31일 최근 ‘홈플러스 사태’로 불거진 사모펀드(PEF) 규제 필요성에 대해 “PEF의 과도한 단기차익 목적 기업지배 행태를 개선할 필요가 있다”며 “사모펀드의 공과를 점검하고 시장 신뢰를 회복할 수 있도록 제도 개선 방안을 모색하겠다”고 밝혔다.
이 후보자는 이날 국회에 제출한 인사청문 서면질의 답변에서 “최근 제기된 사안에서 나타난 PEF의 일부 행태는 시장과 국민의 눈높이에 부합하지 않은 측면이 있다고 생각한다”며 이같이 말했다.
이 후보자는 ‘최근 홈플러스 사태처럼 사모집합투자기구가 인수대상 기업의 자산 등을 담보로 한 LBO(차입인수) 방식이 지속적으로 문제가 되고 있다’는 지적에 “글로벌 PEF 시장에서도 보편적으로 이뤄지는 투자 전략의 형태인 것으로 알고 있다”면서도 최근 사안은 문제가 있다고 봤다.
앞서 금융당국은 지난 27일 MBK파트너스가 홈플러스를 인수할 때 ‘펀드 출자자(LP)’를 모은 과정, LBO 방식으로 자금을 조달한 부분 등에 불공정 거래가 있었는지 확인하기 위해 현장 조사에 나섰다.
아울러 지난 3월 검사 결과를 토대로 최근 MBK파트너스에 검사의견서를 발송하는 등 제재 절차도 개시했다. 금융당국은 앞서 MBK파트너스 경영진이 홈플러스 기업회생절차 신청 준비 사실을 숨긴 채 단기 채권을 발행했다는 사기적 부정거래 의혹을 검사한 바 있다.
해당 사안은 검찰 조사 중인 터라 이번 검사의견서에는 MBK파트너스가 홈플러스 인수 과정에서 발행한 RCPS(상환전환우선주) 처리와 관련한 불건전 영업행위 등이 핵심 쟁점으로 담긴 것으로 전해졌다. MBK파트너스에 대한 중징계가 이뤄지면 국민연금 등 기관투자자들의 위탁운용사 취소가 뒤따를 수 있다.
이 후보자는 “조사가 진행 중인 사안에 대해 직접 언급하는 것은 적절하지 않다고 생각한다”면서도 “자본시장의 신뢰를 저해하는 불공정 거래 행위는 엄정 대응할 필요가 있다고 생각한다”고 했다.
아울러 이 후보자는 삼성생명 회계처리 논란과 관련해 “금융위원장으로 임명된다면 금융감독원 등 관계기관과 함께 살펴보겠다”고 밝혔다.
최근 정치권과 시민단체를 중심으로 문제제기가 이뤄진 삼성생명 회계처리 논란은 2023년 새 회계기준 도입 이후에도 삼성생명이 유배당 보험 계약자의 배당재원을 계속 ‘계약자지분조정’ 항목으로 표시하도록 일탈을 허용할 것인지와 삼성생명의 자회사인 삼성화재에 지분법을 적용할지 여부 등 크게 두 가지 쟁점으로 나뉜다.
이 후보자는 “회계기준(K-IFRS 1028호)에 따르면 지분율이 20% 미만인 경우 유의적 영향력 여부는 사안별로 구체적 사실관계를 따져 판단하는 것으로 알고 있다”며 “삼성생명의 ‘유배당 계약자 몫’에 대한 계정 분류와 관련해선 그간 여러 논의가 있었다. 최근 금감원이 학계·회계업계·시민단체 등 전문가와 간담회를 갖는 등 의견을 수렴하고 있는 것으로 안다”고 답했다.
금융당국이 이르면 내년 상반기부터 중대한 회계부정을 저지른 개인에게 부과하는 과징금을 2.5배까지 올리고, 회사에 대한 과징금도 1.5배까지 상향조정한다. 실질적으로 분식회계에 가담한 전 경영진이나 계열사 임직원도 징계에서 빠져나가지 못하도록 보완할 계획이다.
금융위원회 증권선물위원회는 27일 정례회의를 열고 회계부정에 금전적 제재를 강화하는 내용을 담은 ‘회계부정 제재 강화방안’을 의결했다.
당국은 향후 감사자료 위·변조, 은폐·조작 등 시장 신뢰를 훼손하는 고의적인 분식회계에 대해서는 횡령·배임, 불공정거래 연관 사건과 동일한 최고 수준으로 과징금을 상향할 계획이다. 예를 들어 위반금액이 300억원일 경우, 현재는 45억원가량이 부과되지만 향후에는 60억원까지 늘어난다.
회계부정의 지속 기간에 따라서도 과징금이 가중된다. 중과실 회계위반의 경우, 기간이 2년을 초과하면 초과 연수당 20%씩 가중해 적용한다.
고의적인 회계위반이라면 1년을 초과할 때 초과 연수당 과징금을 30%씩 높일 계획이다.
계열사 직원 등에 대한 제재도 강화한다. 그간 회계부정 과징금은 그 회사로부터 직접 받은 보상을 기준으로 산정했다.
앞으로는 횡령·배임액 등 분식회계 이후 계열사에서 보수 등을 받았다면 경제적 이익으로 간주, 과징금을 부과할 계획이다.
감경 사유 적용도 개선한다. 과징금 감경 사유가 이전 경영진에게 적용되지 않도록 배제할 방침이다.
고의적 분식회계에 가담한 회사 관계자에 대한 과징금 한도도 높일 예정이다. 현재 가담자 개인에 대한 과징금은 법위반 동기와 금액 등을 기초로 산출하는데, 법률상 부과한도가 ‘회사 부과 과징금의 10%’가량으로 낮게 잡혀있다. 당국은 한도를 2배가량 올릴 예정이다.
이 같은 제도개선으로 과거 3년간 조치 사례를 기준으로 계산한 결과, 회사 과징금은 약 1.5배, 개인 과징금은 2.5배까지 늘어난다고 당국은 밝혔다.
당국은 회계투명성 확보를 위해 시행되는 내부감시나 외부감사, 당국의 회계심사·감리를 방해하는 행위에 대해서도 고의 분식회계에 대한 조치와 동일한 수준으로 제재하겠다고 밝혔다. 이날 발표 사항은 내년 상반기 시행이 목표다.

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